売却価格に影響する要素
アパートの売却価格を決定する要素は、主に不動産の価値と家賃収入です。アパートの価値を決める主な要素は、立地や土地面積、建物面積、構造体、築年数などとなっています。入居率も価格に影響しやすい要素です。
入居率は、低ければ家賃収入に影響します。想定利回りと実質利回りの差が大きくなり、利益も出にくくなるでしょう。このようなアパートは、買い手がつきにくい物件と判断され、価格を下げざるを得ないのが現状です。また、家賃滞納者が多いアパートも、買い手がつきにくくなるため、売却前に家賃滞納者を退去させることが望ましいといえます。
アパート売却相場
アパートの売却を検討する場合は売却相場がほとんどの場合で決まっています。不動産会社に相談すれば、前述した売却価格に影響する要素のヒアリング後に、おおよその売却価格が提示されるケースが多いでしょう。
また、一括査定サイトのWebサイトを利用すれば、売却相場を簡単に知ることができますが、必ず良い不動産会社に巡り会えるとはいえません。ポイントは、信頼できる良い不動産会社や不動産売却を相談できるWebサイトを選択することです。不動産会社に相談する前に、自身でアパートの売却相場を計算する場合は、収益還元法を用いるようにしましょう。
収益還元法とは、不動産の鑑定評価方法の1つである。将来的に生み出される利益をベースに不動産価格を求める評価方法です。実勢価格に近い不動産価格を知ることができる計算方法でもあります。
アパート売却にかかる費用
アパートを購入したり、建築したりする際には多額の費用が必要ですが、売却する際にも費用は発生します。詳細は後で述べますが、相応の費用を準備しておくと安心できるでしょう。できれば、アパート売却前に必要となる費用を算出しておくことがおすすめです。
アパートの所有期間
アパートの所有期間を確認しておくことも、アパート売却の重要な要素です。不動産を売却すれば、譲渡所得税の対象となります。所有期間の確認は、譲渡所得税が所有期間によって大幅に変わるからです。
譲渡所得税は、分離課税制度が適用されるため他の所得との合算はできません。所有期間が5年以内のアパートの譲渡所得税は、短期譲渡所得となります。譲渡所得税については、後ほど詳しく解説します。
入居者の有無
アパートを売却する際には、2つの方法があります。1つはアパートのオーナーチェンジであり、もう1つは、入居者の全員退去後の売却です。一般的に、アパートを売却する際には、前者のオーナーチェンジであり、アパートの建て壊しなどの際には、全ての入居者の退去後となります。
多くのケースでは、オーナーチェンジであるため、入居者が多いと売却価格が高めとなる傾向です。注意したいのは入居率を上げるために、家賃を大幅に下げてからの売却となります。アパートの売却価格そのものも下がるため、逆効果になるケースも少なくありません。
ローンの残債額
アパートの売却を検討する際に、不動産投資ローンを借り入れしている場合は、残債額の確認が不可欠です。アパートを売却した金額で、不動産投資ローンの完済ができない場合は、債務だけが残ってしまいます。
アパートを売却し、家賃収入を得られない状況で、残債が残ることは避けるのが懸命です。アパートを売却する場合は、ローンの残債額と売却額とのバランスを見極めることが重要といえます
共有者への確認
賃貸アパートを購入する際に、複数人で出資して購入し共同経営するケースがあります。また、アパートの相続時に相続人が複数人いて、分割しにくいために共同で相続する場合も少なくありません。このような場合は、アパートの名義が共有名義となっているため、売却に当たっては、共有する人すべての同意が必要となります。
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