不動産投資は大きなお金が動くので、誰もが失敗を恐れます。成功を収める人がいれば失敗する人もいるのが世の常です。
ですが、成功例を学ぶように失敗例を学んでおくことは賃貸オーナーとして大切な心得となります。ここでは、4つの失敗例をあげて解説しますので、回避策を学んでいきましょう。
利回りが想定以上に低くなる場合
利回りが計画以下になって、融資の返済ができず不動産投資を失敗してしまうことがあります。この要因は、満室前提での利回りを計算や、家賃相場が計画段階から高いことなどです。
また、中古賃貸物件を探していると、高利回りを強調するような物件が目に止まります。それを鵜呑みにして物件を購入してしまったら、失敗する可能性は大きく上がるでしょう。
賃貸オーナーは、計画段階で空き家率を30％程度と想定しておくべきです。また、家賃は、市場にあった相場で設定しなければニーズとマッチしません。融資の返済額を基準に家賃を設定しては借り手がつきにくくなるでしょう。
中古物件については、なぜ高利回りなのかを必ず不動産会社に確認しましょう。満室前提での利回りをアピールしている不動産会社もありますので注意が必要です。
サブリース契約の落とし穴にはまる
サブリース契約は、不動産会社が賃貸オーナーから賃貸住宅を一括借り上げする契約です。賃貸オーナーは一定の賃料を家賃保証として受け取ることができます。賃貸オーナーにとっては、至れり尽くせりのような契約ですが、落とし穴もあるので注意しましょう。
サブリース契約の落とし穴とは、保証額の改定です。サブリース契約の多くは、2年ごとに保証額が改訂されるようになっています。保証額の改定時に、入居者の減少や経年劣化に伴って減額される仕組みです。結果的に賃貸オーナーが希望する収入からかけ離れた保障額なる可能性があるのです。
サブリース契約の場合は、賃貸オーナーとしての事業計画と照らし合わせると良いでしょう。不動産会社との交渉で、詳細に至るまで合意できないようであれば、安易な契約は控える方が賢明です。
物件の周辺環境変化
物件の周辺環境の変化によって、賃貸経営が悪化する可能性があります。大手自動車メーカーの工場が閉鎖されたり、世界有数の家電メーカーが工場を海外へ移転したりするニュースは聞き覚えがあるでしょう。急速な人口減少が起こると賃貸経営にも多大な影響があります。
周辺環境の変化は防ぎようのない事故のようなものです。しかし、事前に情報を掴み、物件を売却するなどの対策を講じれば、傷口を最小限に抑えることができるでしょう。
住民の家賃滞納トラブルが発生した場合
賃貸オーナーとして最も頭の痛いトラブルが借主の家賃滞納です。融資の返済が困難になる理由にもなります。また、トラブルが長引けばメンタルにダメージを受けることもあるでしょう。
家賃滞納トラブルは、できるだけ早く対処しなければ滞納が膨れ上がり結果的に借主が払えなくなる恐れがあります。悪質なケースは、法的手段で対応する覚悟も必要です。
Part4の心得4：成功する不動産投資・賃貸経営のポイントへつづく
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