次に重要なのが、不動産を売却する際に発生する費用です。
アパートの売却にかかる費用
アパートを売却する場合には、多種多様な費用が発生は避けられません。ここでは、アパート売却時に必要となる費用を紹介します。
測量費用
測量が必要かどうかは、アパートの状態や売却方法によって異なります。測量が必要かどうかわからない場合は、不動産会社に相談しましょう。売却時に測量図が必要となる場合は、土地家屋調査士に依頼することになります。土地家屋調査士が、測量図を作成する費用相場は、35万円～45万円です。
印紙税
印紙税は、アパート売却時に交わす売買契約書に貼り付ける印紙のことです。印紙税は アパートの売却額によって変動するため、下記を参考にしてください。
10万円を超え50万円以下のもの 400円：200円
50万円を超え100万円以下のもの 1千円：500円
100万円を超え500万円以下のもの 2千円：1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの 1万円：5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの 2万円：1万円
5,000万円を超え１億円以下のもの 6万円：3万円
１億円を超え５億円以下のもの 10万円：6万円
５億円を超え10億円以下のもの 20万円・16万円
10億円を超え50億円以下のもの 40万円：32万円
50億円を超えるもの 60万円：48万円
（※出典：国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置）
軽減税率は、平成26年4月1日～令和9年3月31日までの間に作成される売買契約書が対象です（2015年4月14日現在）。
仲介手数料
不動産会社にアパートの売却を依頼した場合は、 売却後に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料には、上限が定められており、物件価格が400万以下であれば、手数料の上限は、18万円以内です。400万円を超えるアパートを売却を依頼した場合は、次の計算式で仲介手数料の上限を算出し、計算式は次のようになります。
【不動産会社に支払う仲介手数料の計算式】
仲介手数料＝物件金額×3%+6万円+消費税
仲介手数料は一般的に上記の計算式で算出しますが、あくまでも上限であるため、不動産会社によっては、上限以内の手数料で済む場合も少なくありません。しかし、あまりに安価すぎる仲介手数料の場合には、売主を違法な取引に巻き込んだり、悪質な不動産会社であったりするため注意が必要です。
抵当権抹消費用
アパートを購入する際は、不動産投資ローンで融資を受けるケースが少なくありません。アパートを売却する場合は、抵当権抹消手続きが必要です。この手続きの費用も、アパート売却に必要な費用となります。手続きの費用は、１つの不動産につき1,000円です。司法書士に抵当権抹消手続きを依頼できますが、その場合の代行手数料相場が1万円～10万円が相場です。。
抵当権とは、ローンでお金を借りた債務者が、債務不履行となった場合に、債権者が土地や建物などで弁済を受ける権利です。
譲渡所得税
アパートを売却して、売却益が発生した場合は、譲渡所得税を納めなければなりません。不動産売却による譲渡所得税は分離課税であり、確定申告時に申告し納税する仕組みです。譲渡所得税が発生すれば、自動的に住民税も課税されます。税率は、不動産を所有して5年以内か5年を超えているかで異なるため、下記に表で確認してください。
譲渡所得税の税率
所有年数 所得税率 住民税率
5年以内 30％ 9％
5年を超えている場合 15％ 5％
なお、令和19年までは、復興特別所得税が課税されるため、所得税額の2.1％を譲渡所得税と併せて納めなければなりません。
【譲渡所得税の計算式と具体例】
不動産の譲渡所得税の計算式は次のようになります。
譲渡所得税＝譲渡額-（購入額+取得費用+譲渡費用）×税率
さまざまな特例がありますが、ここでは特例を考慮せずに、単純な不動産譲渡所得の例を紹介します。
【具体例と条件】
購入額 1億円
譲渡額 1億2,000万円
所有期限 7年
取得費用 800万円
譲渡費用 500万円
譲渡所得税＝1億2,000万円-（1億円+800万円+500万円）×15％＝105万円
不動産の売却益は、分離課税であり損益通算はできないため、計算結果の金額が譲渡所得税となり、期限内に納めなければなりません。
立ち退き料
アパートの売却では、入居者をそのまま次のオーナーに引き継ぐケースと、全ての入居者を退去させてから売却するケースがあります。後者の場合は、アパートの入居者に退去を求めなければならないため、入居者に立ち退き料を支払わなければなりません。
賃貸契約上では、オーナーの都合で入居者に退去を迫ることは簡単ではありません。立ち退き料を支払う交渉により退去を促せますが、新居の契約代金や引越し代などを負担しなければなりません。退去費用の相場は、入居者1人につき家賃の6か月分～10か月分程度とされています。
消費税
不動産売却に際して、消費税が課税されるケースと課税されないケースがあります。個人の土地の売却は原則として非課税ですが、建物の売却では課税対象となるケースがあります。売主が、課税事業者でない場合は非課税であり、課税事業者であれば消費税の課税対象です。個人でも、課税事業者とみなされるケースは次のようになります。なお、消費税率は、現在のところ10％です。
・前々年の課税売り上げが1,000万円を超えていた場合。
・前年の1月1日～6月30日における課税売上高が1,000万円を超えている場合。
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